房(fáng)地産債券到期将達2306億 未來(lái)會增加融資比例

http://news.dichan.sina.com.cn證券日報2019/7/15 

　　7月(yuè)12日，國家發改委發布《關于對(duì)房(fáng)地産企業發行外債申請備案登記有關要求的(de)通(tōng)知》。《通(tōng)知》明(míng)确指出，房(fáng)地産企業發行外債隻能用(yòng)于置換未來(lái)一年内到期的(de)中長(cháng)期境外債務，這(zhè)表明(míng)房(fáng)企的(de)外債發行融資渠道将被進一步收緊。衆所周知，由于房(fáng)地産企業具有高(gāo)杠杆運作、投資規模大(dà)、運營周期長(cháng)的(de)特點，因此房(fáng)企的(de)融資能力才是其核心競争力，而主要融資方式，包括銀行貸款、債權融資、股權融資、結構化(huà)融資、非标融資、其他(tā)資金等方式。

　　“國有地産企業主要以銀行信貸融資爲主，民營地産企業融資方式較爲多(duō)元化(huà)。”華泰證券固定收益首席分(fēn)析師張繼強表示，在國有地産企業中，除規模較小、商業地産較多(duō)的(de)企業外，整體以銀行信貸融資爲主，企業的(de)融資成本相對(duì)較低、再融資的(de)難度較小；而民營企業的(de)融資方式比較多(duō)元化(huà)，由于企業信用(yòng)資質的(de)差異，導緻民營企業通(tōng)過單一渠道實現融資的(de)可(kě)能性較小，銀行貸款、境内債券、境外債券、非标爲适用(yòng)于不同民營企業的(de)融資渠道。

　　對(duì)于銀行信貸融資，張繼強表示，目前銀行貸款占全國房(fáng)地産開發資金來(lái)源10%以上。銀行貸款主要包括房(fáng)地産開發貸款、并購(gòu)貸款及拆遷貸款三種，房(fáng)地産開發貸款用(yòng)于房(fáng)地産的(de)建設，房(fáng)屋銷售回款是開發貸的(de)還(hái)款來(lái)源。

　　另外，境内債券融資和(hé)境外債券融資也(yě)是房(fáng)地産重要的(de)融資渠道之一。張繼強分(fēn)析稱，對(duì)于境内發債，由于公開市場(chǎng)債券缺乏抵押品擔保，投資者對(duì)于地産企業的(de)信用(yòng)資質要求較高(gāo)，不同資質房(fáng)企之間的(de)融資成本差異較大(dà)。2015年，随著(zhe)房(fáng)地産企業陸續被允許在銀行間市場(chǎng)發行債券，地産債發行量實現翻番；2016年10月(yuè)，随著(zhe)上交所、深交所發布《關于實行房(fáng)地産、産能過剩行業公司債券分(fēn)類監管的(de)函》，嚴格控制公司債發行及發行資金用(yòng)途，地産債發行規模銳減。

　　張繼強還(hái)表示，境外債券目前發行的(de)境外債是以美(měi)元債爲主。随著(zhe)2015年境内企業海外發債由審批制轉爲備案制，房(fáng)地産企業在境外融資規模出現顯著增加；2018年在國内金融嚴監管，規範表外融資的(de)背景下(xià)，也(yě)随著(zhe)中資美(měi)元債市場(chǎng)的(de)發展，房(fáng)地産企業加大(dà)海外融資規模。

　　“從這(zhè)兩年房(fáng)企資金到位情況看，房(fáng)屋銷售帶來(lái)的(de)資金回籠大(dà)概占所有資金的(de)30%，而貸款本身大(dà)概占據30%，剩下(xià)的(de)則是自籌和(hé)外部融資，而債券融資比重或在10%左右的(de)水(shuǐ)平，其他(tā)私募資金的(de)占比會低于10%。”易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者采訪時(shí)表示。

　　嚴躍進認爲，防範金融風險、積極去杠杆和(hé)查處違規資金，是當前融資環境收緊的(de)一個(gè)很重要導向，而融資政策收緊，尤其是融資額度減少，自然會增加房(fáng)企的(de)融資成本。另外，從資金錯配等角度看，債券融資往往容易形成“發新債償舊(jiù)債”的(de)模式，後續若是存在此類期限上的(de)不對(duì)等，那麽适當增加更長(cháng)周期的(de)融資也(yě)是有必要的(de)。

　　值得(de)一提的(de)是，2019年上半年房(fáng)地産債券到期僅達513億元，而下(xià)半年将達到2306億元。中信建投證券研究發展部宏觀固收首席分(fēn)析師黃(huáng)文濤表示，房(fáng)地産債券到期壓力，總體将延後至2021年。根據年度數據顯示，存量房(fáng)地産債券到期高(gāo)峰在2021年，達到7158億元，而半年償付高(gāo)峰在2021年下(xià)半年，達到3622億元。不過，存量房(fáng)地産債到期壓力在2025年以後大(dà)幅減弱。

　　展望未來(lái)，嚴躍進表示，由于信托融資和(hé)公司債目前是已經有所收緊，而股權融資等相對(duì)而言管控會少一點，因此，後續房(fáng)地産企業在債權融資方面會相對(duì)保守一些，而股權融資比例會有所增加。